台灣觀察 - 兩岸三通的地產羸家....福建廈門

福建 –福建省的重點市是廈門市 (少數的副省級城市及經濟特區之一).(維基網) 人人看的是台灣電視台, 尤其是綜藝節目和台劇, 講的是閩南話. 隨著三通的進展, 它的地產發展應該可以在幾年後跑贏其他二線大城市.

至2006年末，廈門共有戶籍人口160萬，常住人口233萬，其中城鎮戶籍109萬。 去年十月, 廈門房地產聯合網統計, 廈門全市住宅成交均價達到RMB15,610元/平方米，島內均價則突破2萬元/平方米 (廈門好像香港, 有香港島和九龍半島. 它的九龍半島叫鼓浪嶼) 。今年六月份全市住宅均價已經調整RMB10,684元/平方米.

之前房價升的非常離譜, 07年差不多升了一部. 現在價格雖然下降了1/3, 但仍然是太貴了. 現在可以做的是等待.... .... 等待價格降到一個能接受的價位...

我的心水是....思明區, 萬石岩附近.

台客廈門炒樓 八年翻三倍
台灣臺週刊 第336期

7月兩岸直航開通在即，兩岸房市互動將更為緊密。但這幾年，真正在兩岸炒樓的卻是機靈的台灣投資客，尤其離台最近的廈門房產，8年漲了3倍。

據統計，因地緣關係，每2戶金門人就有1戶在廈門購屋，每年至少有新台幣百億元湧進廈門。隨著三通腳步趨近，廈門政府趕工打造五通碼頭，大幅縮短金廈航程，準備對台大吸金。

從兩岸小三通開始，台灣人進駐廈門炒作房地產，即使中國政府開始打壓房市，但廈門建案仍如火如荼。圖為廈門地產建案最多的思明區。

廈門的五月天炎熱潮濕，禾祥西路兩旁種滿整齊大樹，一家家台灣品牌店林立，從寶島眼鏡、三峽金牛角麵包到多福豆花都有，要不是招牌上有簡體字，還以為身在台灣。

風俗似台 移民易
「有房子要拍賣嗎？哪個社區？價錢多少？」師傅一邊幫朱姐的先生按腳，一旁的她拿著手機問朋友銀拍屋資料，「廈門這幾年房價漲太多，政府從去年開始打壓，現在大家都在觀望，只剩投資銀拍屋還有賺頭。」

朱姐家有一百八十九平方米（三．三平方米為一坪，故為五十七坪），從寬敞的陽台可看到繁華的禾祥西路商圈。廈門消費是台灣的四分之一，但中古屋房價一坪約新台幣二十五萬元，跟北縣中和、新店相當。

「台灣教改那年，剛好是我大兒子要念小學，我跟先生不能認同教改政策，原本要移民泰國，朋友建議我們來廈門，我們發現這裡語言跟拜拜風俗都跟台灣很像，就決定來這裡。」
二○○○年，朱姐一家四口帶著新台幣四百萬元從雲林虎尾移居廈門，「大陸法律規定，要在當地小學讀書就得買房子，所以我們到廈門三個月內，就為了兒子就學買了第一棟房子。」

二○○○年帶著新台幣四百萬元移民廈門的朱姐，五年前開始投資廈門房地產，目前已有二千萬元的身價。

年賣一屋 供生活

穿著打扮隨性的朱姐說：「大陸人很重視外表，我穿著運動服去看房，他們還故意虧我是不是要租屋，當時人生地不熟，我選了對我比較友善的售屋小姐就買了，一平米買了快新台幣二萬元（約一坪六萬六千元），大家都說我們被騙了。」

朱姐花新台幣三百多萬元購屋，剩餘的錢就開快餐店，「每月大概有新台幣四萬多元收入，應付一家開銷綽綽有餘，但生活被綁得死死的。」

「二○○三年左右，我發現我的房子漲了一倍，而且很多新建案一一冒出，買房子還要先登記，開盤時接待中心都擠滿人，還有人為了搶房子打架，很像台灣民國六十八年到七十八年的盛況。我
算了一下，一年只要成交賺一筆，就能輕鬆過日子。」

朱姐便開始投身房地產買賣，五年內買賣六套房子，還幫許多台灣朋友在廈門找房子投資，而她八年前花新台幣三百多萬元買的五十七坪房子，目前市價達一千四百萬元。

朱姐經驗老道地分析：「在廈門買預售屋，一定要找國貿、建發、禹洲這些上市且口碑不錯的開發商，因為這裡不像台灣有工程款一期一期付款，而是訂房簽約時就須付清五成房價，如果挑到不好的建商，很可能會蓋到一半跑掉，變成爛尾房。」

在廈門前後投資過五套房子的陳太太也說：「在這裡買房子，一定要慎選建商，因為這裡的產權證明是在交屋後半年才能拿到，如果建商沒有依照送審的設計圖施工，或是蓋完房子拖欠政府稅金落跑，買家都可能拿不到產權證明。」

「我只買本地建商國貿蓋的，雖然貴一點，但品質有保障。」原本在美國就投資房地產的陳先生，工作的工廠在三年前從廈門遷移到浙江，但他卻決定留在廈門。



廈門預售屋銷售速度快，不像台灣設有樣品屋，在房價上也沒有很大殺價的空間，最多只有0.5成的價差。

搶購套房 易租售

除了自住的三房二廳已翻漲近四倍外，陳先生投資的房型多為套房或一房一廳，「這裡的房價愈來愈貴，大坪數的房子不是一般人能負擔得起的，相對來說，小坪數好租又好賣。」

當記者問陳先生如何選購房子，銷售人員是否會主動聯絡投資客？陳先生說：「沒有人會聯絡你，這裡買房子都是用搶的，能買到就是賺到。」

在廈門經營大世紀地產仲介房屋的金門人陳成煥說：「廈門房地產炒作成今天榮景，台灣人應該是最大的功臣，因為從二○○一年小三通開始，金廈距離拉 近，金門人開始在廈門購屋，那時廈門的房價比台灣低很多，金門人一買就是幾套；漸漸的台商以及做生意發達的閩商，也都開始在廈門置產，逐步推高廈門房 價。」

在金門就從事房仲業的陳成煥，原本在小三通隔年就打算進軍廈門房仲業，但因遇到SARS疫期，延後到二○○四年才進入廈門，卻正好遇上房市起 飛。陳成煥表示：「這裡的房仲業很多，買賣雙方的佣金成數加起來，只有房價的二．五％，遠低於台灣的六％許多，加上房價不斷上揚，賣方都很強勢，佣金、稅 金全要買方負擔，但負擔較重的買方，多數不願付清佣金，往往想丟個人民幣幾百元了事。」

一日數漲 價混亂

廈門地產價格混亂，中古屋甚至出現一日翻漲四成的亂象。朱姐說：「我曾看中一套二手房（中古屋），早上答應賣方開出人民幣七十萬元的價格後，中午對方要漲價到八十萬元，我還是答應，但到了晚上喊價近一百萬元，太荒謬了，我就放棄了。」

原本人口只有二百萬左右的廈門市，分成島內跟島外，靠海滄大橋與廈門大橋連結，廈門本地人早先集中住在島內的思明區與湖里區，近年因台灣人及福建其他地區人口大量湧入，人口翻倍暴增為近四百萬。

政府一聲令下拍賣土地，許多舊城區住戶就得搬遷到郊區或島外海滄、集美等地。以前在地人主要休閒的白鷺洲公園及篔簹湖旁，現在是市區價格最高的地段，一坪要價超過新台幣三十萬元，連島外海滄也從原來的一坪約新台幣二萬多元，飆漲到十一萬元。



剛開放小三通時，廈門還設立一條台灣街，許多建案都由台灣人營建，但因招商不順，現今淪為建材市場。

在地怨嘆 買不起

價格高漲出現排擠效應，造成在地人移居島外，新移民入主市中心的怪象。台灣人喜歡購買生活機能好的禾祥西路，因附近的商店多數與台灣相關；至於外商，則偏好湖濱北路西堤一帶有湖景的別墅，湖邊街道林立西式風情的咖啡屋，跟台灣天母商圈頗為相似。

不過，廈門人年平均所得僅四千美元（約新台幣十二萬元），面對房價都已翻了好幾翻，當地居民怨聲載道。此外，就連北京、上海、深圳等一級城市，房 價也是連連高漲。中國政府在去年開始祭出宏觀調控政策，除了嚴格限制貸款成數外，還規定預售屋必須蓋到建築物外觀完全完成，才能對外販售。

在廈門經營仲介的台商協會常務理事林泓杰分析說：「大陸的M型化社會比台灣還嚴重，必須用政策來控制房價。最近很多投資客都持觀望態度，不敢貿然進場。我預估房價今年會跌個一至二成。」

陳成煥則說：「之前賣方的價格都非常硬，一點談的空間都沒有，但這二個月來，一平米大概可殺個幾百元，但還是跌不到一成。」

為了三通後能更快速向台灣吸金，廈門新建五通碼頭，未來只有十五分鐘船程就能抵達金門，預計跟七月週末包機同時啟航。

新興區域 五緣灣

對於廈門的房價，台灣投資客長期仍然看多，朱姐說：「在大陸投資，就是要聽黨（共產黨）的話，跟著黨走就沒錯。」一發現政策緊縮，朱姐開始保守投 資，不再輕易買進，「以前房產局（廈門國土資源與房產管理局）排隊排到門口，今年一月到三月，房產局冷清清，農曆年前後廈門只有十七套交易量，但四月開 始，因政策解套，人潮又慢慢恢復了。」

儘管大陸中央政府打壓房價，但廈門地方政府對開發土地仍不遺餘力，最近耗資近人民幣九十億元打造五緣灣重劃區，區內規劃完整，設有學校、五星級酒店、溫泉旅遊區等，還在區內養殖了二隻白色海豚，並保留大片天然濕地公園，噱頭十足。

馬英九當選總統，彷彿為台灣房地產打劑強心針，有趣的是，廈門當地建商竟也打著三通利多議題賣屋。

五緣灣內的「國貿藍海」銷售人員，一見台灣來的客戶，立刻上前熱情接待，還把五緣灣形容成「台灣的澎湖灣」，並引用潘安邦〈外婆的澎湖灣〉這首歌 裡的陽光、沙灘、海藍藍來形容五緣灣，希望藉此拉近距離，「這個地方本來叫鐘宅灣，廈門市政府想跟台灣人民結緣，才改名為五緣灣，三通後這裡的房價一定會 再攀升。」在交通設施及生活機能全無的情況下，五緣灣重劃區目前一坪開價新台幣二十六萬元。

廈門目前最貴的豪宅「雲頂至尊」，打著住戶可免費使用加長型凱迪拉克跟悍馬汽車當噱頭，一戶要價約新台幣4億元，但因地段不好，銷售不佳。

五通碼頭 吸台資

緊鄰五緣灣旁的湖里高新技術園區，今年初開始招商。廈門市政府希望三通後能吸引台灣高科技產業移師廈門。園區除了離廈門國際機場僅十五分鐘車程外，還在技術園區外新建五通碼頭，讓原本一個小時的金廈船程，大幅縮短為只要十五分鐘。

五通碼頭預計跟台灣七月開始的週末包機直航一起啟航，可見大陸也想搭上三通順風車刺激經濟。台灣人期待三通後大陸人能來台購屋，但最後恐怕是刺激更多台灣資金西進。

廈門精華地段 行情表



湖濱北路

均價一坪40萬元
湖濱北路的西堤是廈門最有異國風情的區段，類似北市天母生活圈，房價也最貴。

五緣灣

均價一坪26萬元
為三通打造的五緣灣重劃區規劃完整，但生活機能欠缺。

海滄區

均價一坪11萬元
海滄區位於廈門島外，離市中心車程三十分鐘，許多投資客看好這兒的長期發展。

禾祥西路

均價一坪25萬元
禾祥西路商店林立，生活機能佳，是台灣人最愛的路段。

大陸購新屋 確認五證

台灣俗稱的「預售屋」，在中國被稱為「樓花」，購買樓花首要就是請建商出示五證，分別是國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設用地施工許可證、商品房銷售許可證。

不像台灣購買預售屋交屋後，就立即辦妥並交付房屋產權證明，在大陸通常得等上3個月到半年，才會辦妥產權證明交給業主，甚至可能辦不出產權證明，因此在簽買賣合約時，需特別留意這個部分，以防將來轉手有問題。

西進購屋 風險

1.大陸人委託仲介賣屋，不需出示房屋產權證明，加上很多房屋沒有產權仍在市場上販售，購買這類房屋極有可能會落入一屋二賣的陷阱。

2.依照大陸法令，已婚者賣屋時，需夫妻雙方到場或出示未到一方的同意書，買賣合約才具效力。

3.大陸目前剛開辦房屋保險箱（履約保證金）業務制度，在房屋產權尚未完成過戶前，買賣雙房都有極高風險，建議在未過戶前，一定要在房產中心辦理公證手續。

4.大陸購屋沒有土地權，地上建物只有70年使用權，想傳給下一代仍有變數。

在大陸購屋，務必留意是否有合法產權，否則將來可能無法買賣。

當地人說法

1房1廳要賺50年

計程車司機 小周
廈門房地產都是被台灣人炒高的，我一個月賺人民幣4千元，市中心房價最便宜1平米要（人民幣）1萬多元，我1年存1平米的錢，50年才買得起1房1廳。

天空始終灰濛濛

建材商人 阿龍
廈門是好地方，以前空氣好，沒污染，但現在到處都在蓋房子，天空一片灰濛濛，氣象報告污染指數都是重度，加上台灣人把房地產炒得太高了，現在買房絕不是明智之舉。

絕不會買在島內

售貨員 林小姐
如果我有人民幣200萬元，我才會買房子，因為我不想降低生活品質。但不會買在島內，會買在海滄，價錢比島內便宜一半，車程也只有半小時。

台灣人 辦貸款須知

台胞首購首付款（頭期款）最低需付總價5成以上，還需要1位廈門本地戶口人士為聯繫人，該聯繫人並需提出願意擔任聯繫人的公證書。此外，簽訂《商品房買賣合同》及辦理貸款時，借款人也須備妥本人及配偶薪資證明與結婚證書等。